Locazioni turistiche in Abruzzo! Mettiti in regola senza stress!

Tante e forse troppe, ma noi analizzeremo solo le più comuni. Dopo aver letto l'articolo saprai come procedere per metterti in regola e far rendere al meglio la tua proprietà.

Piccolo excursus normativo

Prenderemo le principali definizioni dalla L.R. 15 febbraio 2023, n. 10 (Regione Abruzzo) e da lì partiremo per circoscrivere gli ambiti di appartenenza delle varie tipologie di struttura e gli obblighi a cui sono sottoposte. Facciamo una prima divisione: le strutture che possono essere gestite solo in forma imprenditoriale (con partita IVA) e le strutture che invece possono essere gestite anche da privati.

Strutture gestite in forma imprenditoriale

• Case Vacanze: l'affitto di interi appartamenti, senza servizio di somministrazione pasti, ma con l'offerta dei servizi di pulizia e cambio lenzuola. Obbligatoria la forma imprenditoriale se si affittano più di 4 appartamenti.
• Affittacamere: un B&B, ma senza spazi comuni e con la possibilità di offrire oltre alla colazione (non obbligatoria), anche gli altri pasti. Unica soluzione possibile per chi non dispone di un appartamento con un locale per la somministrazione della colazione. L'affittacamere può avere un massimo di 6 camere.
• B&B imprenditoriale: pernotto e prima colazione offerti obbligatoriamente. Obbligo di avere spazi comuni ed un numero massimo di 6 camere con 14 posti letto.

Strutture gestite in forma privata

• Locazioni turistiche: vi ricordate il vecchio affitto estivo della seconda casa al mare? Ecco è esattamente quello! Oggi però è necessario richiedere il CIR il CIN, inviare i dati al Sitra e la comunicazione alla questura tramite il portale "Alloggiati WEB". Per la parte fiscale si tratta di redditi fondiari, come le normali locazioni e si può optare anche per la cedolare secca al 21%. Non si può dedurre alcun costo (neanche le commissioni dei vari portali), si dichiarerà come reddito il totale pagato dal vostro ospite.
• B&B non imprenditoriali: ugali ai B&B imprenditoriali, ma con la possibilità di offrire un voucher per la colazione al bar ed il limite di avere un max di 4 camere e 10 posti letto. La parte fiscale? La meno conveniente di tutte! Nessuna cedolare secca, ma reddito Irpef che farà cumulo con l'eventuale reddito da lavoro o pensione. In questo caso però si possono dedurre tutti i costi inerenti la gestione.

Questa categoria di struttura extralberghiera include locazioni di case, appartamenti e ville in numero superiore a 4 unità. Se non si dispone di almeno 4 appartamenti destinati alla locazione turistica, non è possibile adottare la forma imprenditoriale, ma si dovranno seguire le procedure previste per le locazioni turistiche. Non è possibile somministrare alimenti e bevande.

Adempimenti amministrativi

• Registrazione presso la Camera di Commercio e apertura della partita IVA.
• Sottoscrizione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile (RC).
• Invio della SCIA al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune in cui si trova l’immobile.
• Richiesta del codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento) alla Regione, che rilascerà anche le credenziali per accedere al portale SITRA.
• Richiesta delle credenziali alla Questura per l’accesso al portale "ALLOGGIATI WEB".
• Richiesta del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) entro 30 giorni dal rilascio del CIR.
• Comunicare al dipartimento regionale competente i prezzi delle camere
• Comunicare alla Regione tramite il SITRA gli ospiti ed alla Questura tramite il portale Alloggiati web

Obblighi

• Indicazione della tipologia "Casa Vacanze" nel nome della struttura.
• Esposizione del logo identificativo della struttura e della classe all'interno dell’esercizio, nella zona di ricevimento ospiti, e facoltativamente sulla facciata della struttura, sulla carta intestata, nel materiale pubblicitario, sito web, ecc.
• Esposizione all'interno della struttura, in modo ben visibile, della pratica SCIA presentata, della ricevuta e della tabella prezzi.
• Esposizione all'esterno della struttura, in modo ben visibile, del codice CIN e CIR e della denominazione della struttura.
• Comunicare annualmente i prezzi: i prezzi sono liberi ma annualmente vanno comunicate le tariffe massime esclusivamente tramite la Piattaforma SITRA (Sistema Informativo Turistico della Regione Abruzzo). Dal 1° agosto al 1° ottobre di ogni anno è possibile effettuare la comunicazione principale dei prezzi massimi che si intende praticare dal successivo 1° dicembre. Solo se si è effettuata la comunicazione principale nel detto intervallo temporale, è possibile nel successivo periodo ricompreso tra il 1° gennaio e il 1° marzo modificare i prezzi già comunicati con decorrenza dei nuovi dal 1° giugno.
  Le tabelle prezzi validate dalla Regione devono essere esposte nei locali destinati agli ospiti.

Inoltre, almeno ad ogni cambio ospite:

• Pulizia delle camere o degli appartamenti.
• Cambio di lenzuola e biancheria.
• Fornitura di energia elettrica, gas, acqua e riscaldamento.
• Assistenza, manutenzione e riparazione delle camere.
• Ricevimento degli ospiti.

Adempimenti fiscali

• Versamento dell’imposta di soggiorno secondo le regole stabilite da ogni Comune.
• Possibilità di aderire al regime fiscale forfettario, con una forte riduzione della pressione fiscale. Se si tratta di una nuova attività, le imposte del 5% (o del 15% dopo i primi 5 anni) si calcoleranno sul 40% degli incassi. In pratica, se le vostre Case Vacanze generano 50.000€ in un anno, si verseranno solo 1.000€ di imposte!!
• Se si ha già un lavoro dipendente a tempo indeterminato full-time o con un part-time superiore al 50%, sarà possibile non versare i contributi INPS. In caso contrario, si potrà accedere a un regime di vantaggio che prevede il pagamento del 15,6% sul 40% degli incassi, con un minimo di 2.960€ l’anno (importi aggiornati al 2025).

Facendo due conti

Ricavi 50.000€

• Imposta 5% su 20.000€ = 1.000€
• Contributi INPS 15,6% su 20.000€ = 3.120€
• Totale costo fiscale e contributivo = 4.120€, pari all’8,24% (molto più conveniente rispetto alla cedolare secca al 21% o al primo scaglione IRPEF del 23%).

Nel caso in cui non si possa o non si voglia optare per il regime forfettario, le considerazioni da fare sono svariate e più complicate. Praticamente, non c’è mai convenienza in questo caso.

Questa tipologia di struttura extralberghiera rappresenta un'alternativa al B&B imprenditoriale e può essere adottata solo previa apertura della partita IVA. A differenza del B&B, non è necessario prevedere spazi comuni se si decide di non somministrare alimenti e bevande. Tuttavia, se si opta per la somministrazione, sarà possibile offrire tutti i pasti. In tal caso, è obbligatorio designare un responsabile che possieda i requisiti previsti dalla normativa per la somministrazione di alimenti e bevande. La struttura può ospitare un massimo di 6 camere e 14 posti letto.

Adempimenti amministrativi

• Registrazione presso la Camera di Commercio e apertura della partita IVA.
• Sottoscrizione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile (RC).
• Invio della SCIA al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune in cui si trova l’immobile. Nel caso di somministrazione di alimenti e bevande allegare SCIA Sanitaria.
• Richiesta del codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento) alla Regione, che rilascerà anche le credenziali per accedere al portale SITRA.
• Richiesta delle credenziali alla Questura per l’accesso al portale "ALLOGGIATI WEB".
• Richiesta del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) entro 30 giorni dal rilascio del CIR.
• Comunicare al dipartimento regionale competente i prezzi delle camere
• Comunicare alla Regione tramite il SITRA gli ospiti ed alla Questura tramite il portale Alloggiati web

Obblighi

• Indicazione della tipologia "Affittacamere" o in alternativa "Room rental" o "Guest House" nel nome della struttura.
• Esposizione del logo identificativo della struttura e della classe all'interno dell’esercizio, nella zona di ricevimento ospiti, e facoltativamente sulla facciata della struttura, sulla carta intestata, nel materiale pubblicitario, sito web, ecc.
• Esposizione all'interno della struttura, in modo ben visibile, della pratica SCIA presentata, della ricevuta e della tabella prezzi.
• Esposizione all'esterno della struttura, in modo ben visibile, del codice CIN e CIR e della denominazione della struttura.
• Comunicare annualmente i prezzi: i prezzi sono liberi ma annualmente vanno comunicate le tariffe massime esclusivamente tramite la Piattaforma SITRA (Sistema Informativo Turistico della Regione Abruzzo). Dal 1° agosto al 1° ottobre di ogni anno è possibile effettuare la comunicazione principale dei prezzi massimi che si intende praticare dal successivo 1° dicembre. Solo se si è effettuata la comunicazione principale nel detto intervallo temporale, è possibile nel successivo periodo ricompreso tra il 1° gennaio e il 1° marzo modificare i prezzi già comunicati con decorrenza dei nuovi dal 1° giugno.
  Le tabelle prezzi validate dalla Regione devono essere esposte nei locali destinati agli ospiti.

Inoltre, almeno ad ogni cambio ospite:

• Pulizia delle camere o degli appartamenti.
• Cambio di lenzuola e biancheria.
• Fornitura di energia elettrica, gas, acqua e riscaldamento.
• Assistenza, manutenzione e riparazione delle camere.
• Ricevimento degli ospiti.

Adempimenti fiscali

• Versamento dell’imposta di soggiorno secondo le regole stabilite da ogni Comune.
• Possibilità di aderire al regime fiscale forfettario, con una forte riduzione della pressione fiscale. Se si tratta di una nuova attività, le imposte del 5% (o del 15% dopo i primi 5 anni) si calcoleranno sul 40% degli incassi. In pratica, se le vostre Case Vacanze generano 50.000€ in un anno, si verseranno solo 1.000€ di imposte!!
• Se si ha già un lavoro dipendente a tempo indeterminato full-time o con un part-time superiore al 50%, sarà possibile non versare i contributi INPS. In caso contrario, si potrà accedere a un regime di vantaggio che prevede il pagamento del 15,6% sul 40% degli incassi, con un minimo di 2.960€ l’anno (importi aggiornati al 2025).

Facendo due conti

Ricavi 50.000€

• Imposta 5% su 20.000€ = 1.000€
• Contributi INPS 15,6% su 20.000€ = 3.120€
• Totale costo fiscale e contributivo = 4.120€, pari all’8,24% (molto più conveniente rispetto alla cedolare secca al 21% o al primo scaglione IRPEF del 23%).

Nel caso in cui non si possa o non si voglia optare per il regime forfettario, le considerazioni da fare sono svariate e più complicate. Praticamente, non c’è mai convenienza in questo caso.

Questa tipologia di struttura extralberghiera è sicuramente la più diffusa ed allo stesso tempo quella che incontra più criticità. La struttura può ospitare un massimo di 6 camere e 14 posti letto. Dall'ultima modifica apportata alle legge pare che non sia più possibile utilizzare 2 appartamenti con distanza massima di 100m.

Le caratteristiche principali che deve avere il B&B sono:

• Servizi igienici a diposizione delle camere (bagno privato o in comune di al massimo 2 camere)
• Vano per la somministrazione della colazione di almeno 6mq
• Il servizio di preparazione e somministrazione di alimenti e bevande, limitato alla prima colazione, esclusivamente all’interno del B&B, nel rispetto della normativa europea, nazionale e regionale vigente in materia di sicurezza alimentare. Nell’ambito della prima colazione sono da preferire prodotti tipici e tradizionali, ovvero prodotti biologici o contraddistinti da marchi di tutela e/o di qualità.
• Il voucher per la colazione concesso ai B&B familiari è vietato ai B&B imprenditoriali.

Adempimenti amministrativi

• Registrazione presso la Camera di Commercio e apertura della partita IVA.
• Sottoscrizione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile (RC).
• Invio della SCIA al SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del comune in cui si trova l’immobile, comprensiva della NIAS (notifica di impresa alimentare).
• Richiesta del codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento) alla Regione, che rilascerà anche le credenziali per accedere al portale SITRA.
• Richiesta delle credenziali alla Questura per l’accesso al portale "ALLOGGIATI WEB".
• Richiesta del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) entro 30 giorni dal rilascio del CIR.
• Formazione degli addetti alla manipolazione degli alimenti ai sensi del Regolamento CE 852/2004.
• Predisposizione di un modello di autocontrollo contenente le procedure atte alla tutela contro i rischi derivati dalla preparazione degli alimenti, comprese le modalità di approvvigionamento, la rintracciabilità, nonché le modalità di conservazione del prodotto o della materia prima.

Obblighi

• Indicazione della tipologia "B&B" o in alternativa "Bed & Breakfast" nel nome della struttura.
• Esposizione del logo identificativo della struttura e della classe all'interno dell’esercizio, nella zona di ricevimento ospiti, e facoltativamente sulla facciata della struttura, sulla carta intestata, nel materiale pubblicitario, sito web, ecc.
• Esposizione all'interno della struttura, in modo ben visibile, della pratica SCIA presentata, della ricevuta e della tabella prezzi.
• Esposizione all'esterno della struttura, in modo ben visibile, del marchio regionale del B&B, del codice CIN e CIR e della denominazione della struttura.
• Comunicare al dipartimento regionale competente i prezzi delle camere
• Comunicare alla Regione tramite il SITRA gli ospiti ed alla Questura tramite il portale Alloggiati web
• Comunicare annualmente i prezzi: i prezzi sono liberi ma annualmente vanno comunicate le tariffe massime esclusivamente tramite la Piattaforma SITRA (Sistema Informativo Turistico della Regione Abruzzo). Dal 1° agosto al 1° ottobre di ogni anno è possibile effettuare la comunicazione principale dei prezzi massimi che si intende praticare dal successivo 1° dicembre. Solo se si è effettuata la comunicazione principale nel detto intervallo temporale, è possibile nel successivo periodo ricompreso tra il 1° gennaio e il 1° marzo modificare i prezzi già comunicati con decorrenza dei nuovi dal 1° giugno.
  Le tabelle prezzi validate dalla Regione devono essere esposte nei locali destinati agli ospiti.

Inoltre, almeno ad ogni cambio ospite:

• Pulizia delle camere o degli appartamenti.
• Cambio di lenzuola e biancheria.
• Fornitura di energia elettrica, gas, acqua e riscaldamento.
• Assistenza, manutenzione e riparazione delle camere.
• Ricevimento degli ospiti.

Adempimenti fiscali

• Versamento dell’imposta di soggiorno secondo le regole stabilite da ogni Comune.
• Possibilità di aderire al regime fiscale forfettario, con una forte riduzione della pressione fiscale. Se si tratta di una nuova attività, le imposte del 5% (o del 15% dopo i primi 5 anni) si calcoleranno sul 40% degli incassi. In pratica, se le vostre Case Vacanze generano 50.000€ in un anno, si verseranno solo 1.000€ di imposte!!
• Se si ha già un lavoro dipendente a tempo indeterminato full-time o con un part-time superiore al 50%, sarà possibile non versare i contributi INPS. In caso contrario, si potrà accedere a un regime di vantaggio che prevede il pagamento del 15,6% sul 40% degli incassi, con un minimo di 2.960€ l’anno (importi aggiornati al 2025).

Facendo due conti

Ricavi 50.000€

• Imposta 5% su 20.000€ = 1.000€
• Contributi INPS 15,6% su 20.000€ = 3.120€
• Totale costo fiscale e contributivo = 4.120€, pari all’8,24% (molto più conveniente rispetto alla cedolare secca al 21% o al primo scaglione IRPEF del 23%).

Nel caso in cui non si possa o non si voglia optare per il regime forfettario, le considerazioni da fare sono svariate e più complicate. Praticamente, non c’è mai convenienza in questo caso.

Vi ricordate il vecchio affitto estivo della seconda casa al mare? Ecco è esattamente quello! Procedura molto snella, non ha obbligo di presentazione SCIA al comune, ma ci sono degli adempimenti da non sottovalutare. Fino a 4 appartamenti è possibile fare tutto senza apertura della P.IVA

Adempimenti amministrativi

• Sottoscrizione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile (RC).
• Richiesta del codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento) alla Regione, che rilascerà anche le credenziali per accedere al portale SITRA.
• Richiesta delle credenziali alla Questura per l’accesso al portale "ALLOGGIATI WEB".
• Richiesta del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) entro 30 giorni dal rilascio del CIR.

Obblighi

• Comunicare alla Regione tramite il SITRA gli ospiti ed alla Questura tramite il portale Alloggiati web
• Le locazioni non possono avere una durata superiore a 30 giorni
• Esposizione all'esterno della struttura, in modo ben visibile, del marchio regionale del B&B, del codice CIN e CIR e della denominazione della struttura.

Adempimenti fiscali

• Versamento dell’imposta di soggiorno secondo le regole stabilite da ogni Comune.
• Versamento delle imposte in dichiarazione dei redditi (730 o modello redditi). Si tratta di redditi fondiari, come le normali locazioni. E' possibile optare per la cedolare secca al 21%, solitamente più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria, ma è da valutare con il commercialista.
• E' possibile gestire anche appartamenti dati in comodato da terzi. In questo caso il reddito andrà dichiarato come reddito diverso in RL e si potrà anche in questo caso optare per la cedolare secca.

Questa tipologia di struttura extralberghiera è quella che mi piace meno. Molti adempimenti e pochi vantaggi fiscali. Sicuramente molto diffusa e spesso i proprietari non ne conoscono gli obblighi. La struttura può ospitare un massimo di 4 camere e 10 posti letto in un massimo di 2 edifici anche separati.

Le caratteristiche principali che deve avere il B&B sono:

• Servizi igienici a diposizione delle camere (bagno privato o in comune distinto dal bagno utilizzato dall'eventuale proprietario)
• Vano per la somministrazione della colazione di almeno 6mq
• Il servizio di somministrazione della colazione con:
  - voucher per usufruire della colazione in locali esterni al B&B
  - prodotti confezionati (con obbligo di Formazione degli addetti alla manipolazione degli alimenti ai sensi del Regolamento CE 852/2004)
  - prodotti preparati (con obbligo di Nias Sanitaria per gli home restaurant)

Adempimenti amministrativi

• Sottoscrizione di una polizza assicurativa per la responsabilità civile (RC).
• Richiesta del codice CIR (Codice Identificativo di Riferimento) alla Regione, che rilascerà anche le credenziali per accedere al portale SITRA.
• Richiesta delle credenziali alla Questura per l’accesso al portale "ALLOGGIATI WEB".
• Richiesta del codice CIN (Codice Identificativo Nazionale) entro 30 giorni dal rilascio del CIR.
• Formazione degli addetti alla manipolazione degli alimenti ai sensi del Regolamento CE 852/2004 ed eventuale Nias Sanitaria nel caso in cui si vogliano preparare direttamente gli alimenti per la colazione.
• Predisposizione di un modello di autocontrollo contenente le procedure atte alla tutela contro i rischi derivati dalla preparazione degli alimenti, comprese le modalità di approvvigionamento, la rintracciabilità, nonché le modalità di conservazione del prodotto o della materia prima.

Obblighi

• Indicazione della tipologia "B&B" o in alternativa "Bed & Breakfast" nel nome della struttura.
• Esposizione del logo identificativo della struttura e della classe all'interno dell’esercizio, nella zona di ricevimento ospiti, e facoltativamente sulla facciata della struttura, sulla carta intestata, nel materiale pubblicitario, sito web, ecc.
• Esposizione all'interno della struttura, in modo ben visibile, della pratica SCIA presentata, della ricevuta e della tabella prezzi.
• Esposizione all'esterno della struttura, in modo ben visibile, del marchio regionale del B&B, del codice CIN e CIR e della denominazione della struttura.
• Comunicare al dipartimento regionale competente i prezzi delle camere
• Comunicare alla Regione tramite il SITRA gli ospiti ed alla Questura tramite il portale Alloggiati web
• Comunicare annualmente i prezzi: i prezzi sono liberi ma annualmente vanno comunicate le tariffe massime esclusivamente tramite la Piattaforma SITRA (Sistema Informativo Turistico della Regione Abruzzo). Dal 1° agosto al 1° ottobre di ogni anno è possibile effettuare la comunicazione principale dei prezzi massimi che si intende praticare dal successivo 1° dicembre. Solo se si è effettuata la comunicazione principale nel detto intervallo temporale, è possibile nel successivo periodo ricompreso tra il 1° gennaio e il 1° marzo modificare i prezzi già comunicati con decorrenza dei nuovi dal 1° giugno.
  Le tabelle prezzi validate dalla Regione devono essere esposte nei locali destinati agli ospiti.

Inoltre, almeno ad ogni cambio ospite:

• Pulizia delle camere o degli appartamenti.
• Cambio di lenzuola e biancheria.
• Fornitura di energia elettrica, gas, acqua e riscaldamento.
• Assistenza, manutenzione e riparazione delle camere.
• Ricevimento degli ospiti.

Adempimenti fiscali

• Versamento dell’imposta di soggiorno secondo le regole stabilite da ogni Comune.
• Versamento dell'imposta in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o modello redditi). Il reddito va dichiarato come reddito diverso e non è possibile optare per la cedolare secca. Ai ricavi prodotti possono essere dedotti i prezzi strettamente inerenti l'attività. Il reddito fa cumulo con gli altri redditi (da lavoro dipendente o autonomo ed altri redditi irpef), pertanto si rischia di pagare un'aliquota marginale alta.