Superbonus 110%, le regole

La detrazione prevista dell'agevolazione del superbonus 110% spetta a diverse categorie di soggetti:

Nello specifico andremo a considerare esclusivamente le persone fisiche ed i condomini.

I condomini possono beneficiare della detrazione del superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle parti comuni degli edifici che danno diritto al bonus, i cosiddetti lavori "trainanti". Anche i condomini minimi, edifici composti da un massimo di 8 còndomini (nel senso di proprietari delle singole unità immobiliari), usufruiscono del bonus.
E' importante far notare che l'agevolazione spetta ai condomini e non alle parti comuni di un edificio. Pertanto è indispensabile che sia costituito un condominio.

Con la Legge di Bilancio 2021, sono state ammesse alla detrazione le persone fisiche, che operano al di fuori dell’esercizio dell’impresa o di arte e professione, relativamente agli interventi su edifici con un minimo di 2 ed un massimo di 4 unità immobiliari distintamente accatastate anche se di proprietà di un unico soggetto o in comproprietà.

Nel caso di condomini la detrazione spetta ai proprietari delle unità immobiliari a prescindere dalla loro natura giuridica ed alla categoria catastale dell'immobile. Ad esempio un locale accatastato C1 di proprietà di una società beneficia della detrazione se l'immobile fa parte di un condominio.

Gli interventi devono essere portati all'approvazione dell'assemblea. Le delibere condominiali sono valide se approvate a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell'edificio.

L'agevolazione del superbonus 110% spetta alle persone fisiche che vantano un diritto reale (proprietà, usufrutto, diritto di abitazione ...) sull'immobile oggetto dell'intervento o che lo detengono in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o comodato regolarmente registro alla data dell'inizio lavori o sostenimento della spesa. Beneficia della detrazione anche il promissario acquirente con preliminare registrato.
Il superbonus spetta anche al familiare convivente del possessore o detentore dell'immobile.
L'immobile deve rientrare nelle sfera privatistica del proprietario, pertanto non può essere oggetto dell'attività d'impresa o professionale.
La detrazione spetta anche nel caso in cui non vi sia capienza IRPEF, ma in questo caso il credito va ceduto. Diversamente, non essendovi capienza di imposta, la detrazione non potrebbe essere operata.
Chi sceglie di portare in detrazione dall' IRPEF il bonus dovrà farlo in 5 quote annuali.

Gli ambiti di intervento del superbonus 110% riguardano:

• parti comuni di edifici residenziali in “condominio” nonché in edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze;
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze;
  singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio.

Parti comuni di edifici residenziali in “condominio”
Le parti comuni di un edificio sono tutti quegli elementi che si trovano a servizio di più unità accatastate in maniera distintamente. Mentre la residenzialità in condominio può essere considerata solo se le unità destinate alla residenza sono superiori al 50%.
La locuzione "condomìni" è un tema alquanto dibattuto. Se la normativa riferisce l'applicabilità della detrazione alle "parti comuni" senza specificare che siano necessariamente riferite a condomìni, l'agenzia delle entrate con la circolare 24/2020 ha limitato la fruizione del beneficio esclusivamente a quegli immobili che costituiscono un condominio in base a quanto previsto dagli articoli da 1117 a 1139 del codice civile, escludendo quindi del tutto gli edifici composti da più unità abitative di uno stesso proprietario o in comproprietà. La legge di bilancio 2021 è intervenuta concedendo la possibilità di fruire del bonus anche agli edifici composti da 2 a 4 unità immobiliare distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà tra persone fisiche.
Ovviamente l'accesso al superbonus è ammesso anche per i condomìni minimi, che non sono tenuti a nominare un amministratore.

Gli edifici residenziali unifamiliari
Detto in breve, si tratta delle cosiddette ville e villette, o meglio se vogliamo utilizzare i termini strettamente catastali i "villini", escludendo dall'ambito di applicazione della norma gli immobili accatastati nelle categorie A/8 (abitazione in ville) A/1, A/9. Il caso più semplice, non ci sono particolarità per l'individuazione dei requisiti.

Le unità immobiliari autonome residenziali funzionalmente indipendenti
Il processo normativo che ha definito i contorni applicativi relativamente alle unità immobiliari autonome residenziali funzionalmente indipendenti è stato piuttosto articolato. In realtà lo scopo del legislatore è sempre stato quello di permettere la fruizione dell'agevolazione ai proprietari, persone fisiche, delle cosiddette "villette a schiera".
L'indipendenza funzionale è relativa alle utenze possedute in maniera esclusiva. In pratica l'unità in questione non deve dipendere da un condominio o da terzi per quanto riguarda i servizi essenziali quali luce, acqua, gas, riscaldamento. Con la legge di bilancio 2021 è stata prevista una più agevole definizione di unità immobiliare autonoma residenziale funzionalmente indipendente. Nello specifico ai fini della verifica è necessario che l'unità sia dotata di almeno 3 dei sotto elencati impianti:

1. approvvigionamento idrico;
2. gas;
3. energia elettrica;
4. climatizzazione invernale.

Altro requisito è l'accesso autonomo dall'esterno, chiarito direttamente dalla norma:

Art. 119, comma 1-bis, D.L. n. 34 del 19 maggio 2020: Ai fini del presente articolo, per “accesso
autonomo dall’esterno” si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità
immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da
cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Le singole unità immobiliari all’interno di edifici in condominio
I cosiddetti appartamenti in condominio, che non possono autonomamente fruire dell'agevolazione sui lavori "trainanti", ma nel caso in cui il condominio sia oggetto di lavori agevolabili e trainanti, possono fruire dell'agevolazione al 110% per i lavori trainati.

Unità collabenti
Nello specifico si tratta dei fabbricati non più agibili o non più idonei alla funzione per cui erano stati costruiti. Sono accatastati come F/2 e sono pertanto edifici esistenti e potenzialmente oggetto dell'agevolazione del superbonus 110%.
L'agenzia ha affrontato la questione con l'interpello 326/2020 . L'applicazione del superbonus 110% è subordinata all'effettiva esistenza di un impianto termico, fermo restando il fatto che se l'immobile ricade in zona sismica 1,2 o 3 può sempre beneficiare del sismabonus anche per demolizione e ricostruzione.

Gli interventi agevolati dal superbonus 110% sono di 2 tipologie:

• i trainanti
• i trainati

I lavori trainanti per l'ecobonus sono quelli che danno diritto ad accedere all'agevolazione del superbonus 110%, i secondi, trainati, sono quelli invece relativi all'ecobonus (detrazione 50% e 65%) che abbinati ad un lavoro trainante godono dell'agevolazione al 110%.
Tra i trainanti, ma solo per l'installazione di pannelli fotovoltaici e colonnine di ricarica, c'è il sismabonus. Si tratta del medesimo intervento già esistente e normato dall' art. 16 da c. 1-bis a c 1-septies D.L. 63/2013 relativo all' adozione di misure antisismiche. Gode della detrazione maggiorata al 110% e permette di fruire della stessa detrazione anche per i lavori trainati (NON per quelli relativi all'ecobonus)
Tra i trainati sia dell'ecobonus che dal sismabonus c'è l'installazione dei pannelli fotovoltaici e dei sistemi di accumulo previsto dall' art. 16bis c. 1 del TUIR , l'installazione dei sistemi di accumulo relativi allo stoccaggio dell'energia delle colonnine di ricaricare dei veicoli che troviamo invece nell' art. 16ter D.L. 63/2013 .

I trainanti per l'ecobonus
I lavori trainanti per l'ecobonus sia per i condomini che per gli edifici unifamiliari indipendenti sono:

I limiti di spesa sono differenziati in base agli interventi ed alla tipologia degli immobili, oltre che al numero in caso di condomini e nello specifico:

Il sismabonus

Intervento già previsto dalla normativa vigente, permette di fruire della detrazione maggiorata del superbonus 110% nel caso in cui l'immobile si trovi in zona sismica 1-2-3. La detrazione spetta nel caso in cui l'intervento permetta di ridurre il rischio sismico con il passaggio ad una classe inferiore. La soglia di spesa per i predetti interventi è di 96.000€ per ogni unità immobiliare. Il credito può essere fruito anche da chi acquista un immobile demolito e ricostruito o ristrutturato con diminuzione del rischio sismico, nel caso in cui la cessione avvenga entro 18 mesi dalla fine dei lavori. La detrazione spetta per l'85% (demoricostruzione) o 75%(ristrutturazione) del prezzo pagato con un massimo di 96.000€.
Il sismabonus spetta anche in caso di demolizione e ricostruzione, anche di unità collabenti.