Chi affitta casa per brevi periodi — direttamente o tramite portali come Airbnb e Booking — deve scegliere come tassare i canoni. In questa guida vediamo le aliquote della cedolare secca (21% e 26%), quando conviene rispetto al regime ordinario, come ottimizzare scegliendo il regime per ogni contratto e come funzionano le ritenute operate da property manager e portali. (Per gli adempimenti amministrativi CIR/CIN vedi la nostra guida su CIN e CIR.)
La cedolare secca sugli affitti brevi
Si parla di locazione breve per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell'attività d'impresa, anche tramite intermediari o portali telematici (art. 4 del D.L. 50/2017).
Su questi redditi il locatore può optare per la cedolare secca: un'imposta sostitutiva che sostituisce l'IRPEF, le addizionali e le imposte di registro e di bollo sul contratto. È un'alternativa facoltativa al regime ordinario.
Le aliquote: 21% e 26%
Dal 2024 (Legge di Bilancio 2024, L. 213/2023) l'aliquota ordinaria della cedolare secca sugli affitti brevi è del 26%. È però ridotta al 21% per i redditi derivanti dai contratti relativi a una sola unità immobiliare per ciascun anno, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi.
| Situazione | Aliquota cedolare |
|---|---|
| Un solo immobile affittato in breve | 21% |
| Più immobili: il primo (a scelta del contribuente) | 21% |
| Più immobili: dal secondo al quarto | 26% |
Il limite dei 4 appartamenti
Il regime delle locazioni brevi (e quindi la cedolare) è ammesso solo se si destinano alla locazione breve non più di 4 appartamenti per periodo d'imposta. Dal quinto immobile in su, l'attività si presume imprenditoriale (art. 1, c. 595, L. 178/2020): scatta l'obbligo di partita IVA e non è più applicabile la cedolare.
Cedolare o regime ordinario: quale conviene
Non esiste una risposta valida per tutti: dipende dalla tua aliquota marginale IRPEF e dalle detrazioni di cui disponi.
| Cedolare secca | Regime ordinario (IRPEF) |
|---|---|
| Aliquota fissa 21% o 26%, a prescindere dal reddito complessivo | Il canone concorre al reddito complessivo, tassato a scaglioni IRPEF + addizionali |
| Esente da imposta di registro e di bollo | Imposta di registro e di bollo dovute (se il contratto va registrato) |
| Sospende l'aggiornamento ISTAT del canone | Consente di sfruttare detrazioni e oneri che altrimenti andrebbero persi |
In linea di massima: se la tua aliquota marginale IRPEF supera il 21-26%, la cedolare conviene (ed elimina registro e bollo). Se invece hai redditi bassi e molte detrazioni/oneri da recuperare, il regime ordinario può risultare più vantaggioso. Attenzione: il reddito assoggettato a cedolare rileva comunque ai fini dell'ISEE e dei requisiti reddituali per bonus e detrazioni.
Scegliere il regime per ogni contratto
Qui sta la leva di efficienza fiscale: l'opzione per la cedolare è facoltativa e si esercita in dichiarazione dei redditi, e può essere diversa per ciascun contratto/immobile. In pratica puoi:
- mettere alcuni immobili in cedolare e altri in regime ordinario, a seconda di ciò che ti conviene;
- assegnare l'aliquota ridotta del 21% all'immobile con il reddito da locazione breve più elevato;
- rivalutare la scelta ogni anno, perché l'individuazione dell'immobile al 21% avviene di anno in anno in dichiarazione.
Una pianificazione attenta, contratto per contratto, permette di minimizzare l'imposta complessiva.
La ritenuta di property manager e portali
Se un intermediario immobiliare (ad esempio un property manager) o un portale telematico (Airbnb, Booking...) incassa o interviene nel pagamento del canone, agisce come sostituto d'imposta e opera una ritenuta del 21% sui canoni e corrispettivi lordi, all'atto del pagamento al beneficiario.
Punto importante, in vigore dal 2024: questa ritenuta è sempre a titolo d'acconto (in precedenza, con opzione per la cedolare, era a titolo d'imposta). Ne consegue che:
- la ritenuta resta al 21% anche se l'immobile è tassato al 26%;
- in dichiarazione il contribuente determina l'imposta effettiva (cedolare 21%/26% oppure IRPEF ordinaria), scomputa le ritenute già subite e versa l'eventuale saldo (o recupera l'eccedenza);
- sull'immobile tassato al 26% occorrerà quindi versare a saldo il 5% di differenza rispetto alla ritenuta del 21%.
Dichiarazione e versamento
- L'opzione per la cedolare e l'individuazione dell'immobile al 21% si effettuano nella dichiarazione dei redditi (quadro dei redditi da locazione), dove si indicano imposta dovuta, ritenute subite e saldo;
- il versamento della cedolare (acconto e saldo) segue le scadenze dell'IRPEF;
- gli intermediari e i portali rilasciano la Certificazione Unica – Locazioni brevi con i corrispettivi e le ritenute operate.
Gestisci affitti brevi e vuoi pagare il giusto scegliendo il regime più efficiente per ogni immobile? Contatta lo studio: analizziamo insieme la tua situazione. Vedi anche la nostra guida sul mandato al property manager.
Guida aggiornata ad agosto 2026 e verificata sulla Circolare AdE n. 10/2024. Le informazioni hanno carattere generale e non sostituiscono una consulenza personalizzata.