Locazioni Turistiche in Abruzzo
Come affittare la tua casa vacanza o il tuo appartamento per finalità turistiche. La soluzione più semplice: senza partita IVA, senza SCIA, con cedolare secca al 21%. Tutto quello che devi sapere secondo la L.R. 10/2023
Cosa sono le locazioni turistiche?
Le locazioni turistiche sono il classico “affitto estivo” della casa al mare o in montagna, ora regolamentato. NON sono strutture ricettive, ma semplici contratti di locazione per finalità turistiche (max 30 giorni).
È la soluzione più semplice per chi vuole affittare uno o più appartamenti su piattaforme come Booking e Airbnb, senza aprire un’attività vera e propria.
⚠️ NOVITÀ 2026 (L. 199/2025): Dal 1° gennaio 2026 il limite per gestire locazioni turistiche senza P.IVA scende da 4 a 2 immobili. Dal terzo appartamento in poi l’attività è considerata imprenditoriale con obbligo di apertura partita IVA.
I vantaggi (fino a 2 immobili):
– NO partita IVA
– NO SCIA al Comune
– NO classificazione a stelle
– Cedolare secca: 21% sul primo, 26% dal secondo
Tabella riepilogativa
| Caratteristica | Locazioni Turistiche |
|---|---|
| Partita IVA | NON richiesta (fino a 2 unità dal 2026) |
| SCIA | NON richiesta |
| Unità massime (dal 2026) | 2 appartamenti (dal 3° serve P.IVA) |
| Durata massima | 30 giorni per soggiorno |
| Classificazione | Nessuna |
| Colazione | NON consentita |
| CIR + CIN | Obbligatori |
| Polizza RC | Obbligatoria |
| Regime fiscale | Cedolare secca: 21% (1° immobile), 26% (2° immobile) |
Differenze con CAV e altri tipi
Attenzione a non confondere le locazioni turistiche con le Case e Appartamenti per Vacanze (CAV):
| Aspetto | Locazioni Turistiche | CAV (Case Vacanze) |
|---|---|---|
| Natura | Contratto di locazione | Struttura ricettiva |
| Partita IVA | NO (fino a 2 unità dal 2026) | SI (obbligatoria) |
| SCIA | NO | SI |
| Soglia P.IVA | dal 3° immobile (2026) | sempre obbligatoria |
| Servizi obbligatori | Nessuno | Pulizia, cambio biancheria |
| Classificazione | NO | SI (1-4 stelle) |
| Tassazione | Cedolare secca 21%/26% | Forfettario/Ordinario |
⚠️ Quando scatta l’obbligo di P.IVA? (dal 2026)
Dal terzo immobile in poi l’attività è considerata imprenditoriale. Devi aprire partita IVA e scegliere tra regime forfettario (consigliato) o ordinario. La cedolare secca non è più applicabile dal 3° immobile.
Adempimenti per mettersi in regola
La procedura per le locazioni turistiche è molto più snella rispetto alle strutture ricettive:
1. Polizza RC (consigliata, ma obbligatoria per pubblicizzare)
Assicurazione responsabilità civile verso gli ospiti. Costo indicativo: 100-200€/anno.
2. Codice CIR (Regione Abruzzo)
Richiedi il Codice Identificativo Regionale al Dipartimento Turismo della Regione. Otterrai anche le credenziali per il portale SITRA.
3. Codice CIN (Ministero)
Entro 30 giorni dal CIR, richiedi il Codice Identificativo Nazionale sul portale BDSR del Ministero del Turismo. È obbligatorio per pubblicizzare l’annuncio.
4. Credenziali Alloggiati Web (Questura)
Richiedi l’accesso al portale della Questura per comunicare i dati degli ospiti entro 24 ore dall’arrivo.
Cosa NON serve:
– SCIA al Comune
– Partita IVA
– HACCP / NiAS
– Classificazione a stelle
– Comunicazione prezzi alla Regione
Obblighi di gestione
Esposizione obbligatoria
All’esterno dell’immobile devi esporre in modo visibile:
- Codice CIN
- Codice CIR
Comunicazioni obbligatorie
- Alloggiati Web: Dati ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo
- SITRA: Comunicazione movimenti turistici alla Regione
Limiti importanti
- Durata massima: 30 giorni per singolo soggiorno
- NO servizi aggiuntivi: Non puoi offrire colazione, pulizie giornaliere o altri servizi da struttura ricettiva
- NO somministrazione: Nessun alimento o bevanda
Imposta di soggiorno
Devi riscuotere e versare l’imposta di soggiorno secondo le tariffe del Comune dove si trova l’immobile.
Tassazione e cedolare secca
Le locazioni turistiche (fino a 2 immobili) generano redditi fondiari e possono beneficiare della cedolare secca.
Aliquote cedolare secca (dal 2024)
| Immobile | Aliquota | Note |
|---|---|---|
| 1° immobile | 21% | Scelta del contribuente |
| 2° immobile | 26% | Sempre al 26% |
| Dal 3° immobile | – | Obbligo P.IVA (dal 2026) |
Confronto cedolare secca vs IRPEF ordinaria
| Aspetto | IRPEF ordinaria | Cedolare secca |
|---|---|---|
| Aliquota | 23%-43% (a scaglioni) | 21% o 26% |
| Cumulo redditi | SI (può alzare scaglione) | NO (tassazione separata) |
| Addizionali | SI (regionali + comunali) | NO |
| Costi deducibili | SI (5% forfettario) | NO |
| Contributi INPS | NO | NO |
Esempio pratico: 2 appartamenti, 20.000 € totali
| Immobile | Ricavi | Aliquota | Imposta |
|---|---|---|---|
| 1° appartamento | 12.000 € | 21% | 2.520 € |
| 2° appartamento | 8.000 € | 26% | 2.080 € |
| TOTALE | 20.000 € | ~23% | 4.600 € |
Vantaggi cedolare secca: Nessun cumulo con altri redditi, nessuna addizionale regionale/comunale, nessun contributo INPS. Su 20.000€ paghi 4.600€ (23%), mentre con IRPEF ordinaria (se hai già redditi) potresti pagare anche il 35-43%!
⚠️ E se ho 3 o più immobili? Confronto con forfettario
Dal 2026, chi affitta 3+ immobili deve aprire P.IVA. Ecco il confronto con la stessa base di ricavi (30.000 €):
| Voce | Cedolare secca (2 imm.) | Forfettario (3+ imm.) |
|---|---|---|
| Ricavi annui | 30.000 € | 30.000 € |
| Base imponibile | 30.000 € (100%) | 12.000 € (40%) |
| Imposta | ~6.900 € (21%+26%) | 600 € (5%) |
| Contributi INPS | 0 € | ~2.900 € (con riduz. 35%) |
| TOTALE COSTI | ~6.900 € (23%) | ~3.500 € (11,7%) |
Se hai già lavoro dipendente a tempo pieno, non sei obbligato all’iscrizione INPS. In questo caso il forfettario costa solo 600€ su 30.000€ di ricavi (2%!).
Quando conviene passare a P.IVA forfettaria?
– Se hai già lavoro dipendente: il forfettario è molto conveniente (solo 5% di imposta, no INPS)
– Se non hai altri redditi: valuta bene perché i contributi INPS incidono
– In ogni caso, dal 3° immobile la P.IVA è obbligatoria (dal 2026)
Immobile in comodato
È possibile gestire anche appartamenti dati in comodato da terzi. In questo caso il reddito va dichiarato come reddito diverso (quadro RL), ma si può comunque optare per la cedolare secca.
Attenzione: Non puoi dedurre NESSUN costo, nemmeno le commissioni di Booking e Airbnb. Il 21% si calcola sul lordo incassato dall’ospite.
Domande frequenti
No! Le locazioni turistiche NON sono strutture ricettive, quindi non richiedono SCIA. Basta richiedere CIR alla Regione e CIN al Ministero.
Sì, puoi gestire appartamenti in comodato d’uso o con autorizzazione del proprietario. Il reddito sarà dichiarato come “reddito diverso” invece che fondiario, ma puoi comunque optare per la cedolare secca.
Le sanzioni per chi affitta senza CIN vanno da 800€ a 8.000€. Inoltre i portali come Booking e Airbnb non accettano più annunci senza CIN valido.
No, le locazioni turistiche non possono offrire servizi di somministrazione alimenti. Se vuoi offrire la colazione, devi qualificarti come B&B (familiare o imprenditoriale).
No, con la cedolare secca non puoi dedurre nessun costo. Il 21% si applica sull’intero importo lordo pagato dall’ospite. Le commissioni dei portali restano a tuo carico senza beneficio fiscale.
Nella maggior parte dei casi conviene la cedolare secca. L’IRPEF ordinaria conviene solo se hai redditi molto bassi (sotto i 15.000€ totali) e puoi sfruttare le detrazioni. Contattami per una valutazione personalizzata!
No, le locazioni turistiche non sono soggette all’obbligo di comunicazione prezzi che riguarda solo le strutture ricettive classificate.
Dal 2026: massimo 2 appartamenti. Dal terzo immobile in poi l’attività è considerata imprenditoriale e devi aprire partita IVA. Prima del 2026 il limite era 4 appartamenti.
Dal 2024: 21% sul primo immobile, 26% dal secondo. Tu scegli quale immobile dichiarare come “primo” per applicare l’aliquota più bassa ai redditi maggiori.
